CBS ile Nominal Taşınmaz Değer Haritası Üretiminde Çözünürlük Araştırması


Creative Commons License

Mete M. O. , Yomralıoğlu T.

Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, cilt.1, sa.1, ss.16-23, 2019 (Diğer Kurumların Hakemli Dergileri)

  • Yayın Türü: Makale / Tam Makale
  • Cilt numarası: 1 Konu: 1
  • Basım Tarihi: 2019
  • Dergi Adı: Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi
  • Sayfa Sayıları: ss.16-23

Özet

Taşınmaz değerlemesi vergilendirme, alım-satım, kiralama, kamulaştırma ve kentsel dönüşüm gibi birçok uygulamada karşılaşılan bir değer kestirim yaklaşımıdır. Bu uygulamalarda mekânsal gelişmeleri gözeterek taşınmazlar için objektif ve kabul edilebilir bir değerleme yapılması oldukça önemlidir. Klasik değerleme yöntemlerinin yanında, taşınmaz değerlerinin belirlenmesi için kullanılan Stokastik yöntemlerden biri de “nominal değerleme” yöntemidir. Nominal değerleme yaklaşımı ile birim değeri etkileyebilecek birçok mekânsal parametrenin çeşitli konumsal analizlere tabi tutulması sonucunda piksel bazlı değer haritası üretimi mümkün olmaktadır. Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) destekli konumsal analizler neticesinde üretilen taşınmaz değer haritaları “raster” veri formatında olup, temsil ettikleri birim alanın “rayiç” değerleriyle ne kadar uyumlu olduklarının irdelenerek ortaya konulması gerekmektedir. Nominal değer haritasının üretimi aşamasında piksel boyutunun belirlenmesi amacıyla çözünürlük irdelemesine ihtiyaç duyulmaktadır. Bu kapsamda İstanbul ili sınırlarında bulunan Beyoğlu ve Gaziosmanpaşa ilçelerine ait farklı piksel boyutlarında nominal taşınmaz değer haritaları üretilerek çözünürlüğe bağlı olarak ortaya çıkan birim alandaki taşınmaz değerlerinin değişimleri irdelenmiştir. Ağırlıklı Doğrusal Kombinasyon yaklaşımı olan nominal değerleme yönteminde faktörlere ilişkin ağırlık tayininde Çok Kriterli Karar Verme Yöntemlerinden biri olan Best Worst Method kullanılmıştır. Sonuçta, bu çalışma ile piksel boyutlarındaki değişimlerin nominal değerlere etkisi gözlemlenerek performans ve doğruluk ölçütlerine göre raster tabanlı değer haritası üretiminde ideal piksel boyutunun belirlenmesi ve değerlerin tutarlılığının incelenmesi amaçlanmaktadır.

Real estate valuation is an estimation approach which can be encountered in many applications such as taxation, buying, renting, expropriation and urban regeneration. Besides the traditional methods, one of the Stochastic methods used to determine real estate values is “nominal valuation” method. With this approach, criteria that may affect the land value are subjected to various spatial analyses and it is possible to produce land value map. Land value maps are in raster data format and they need to be examined in order to find out how they are coherent with the market value. In this sense, a resolution examination are required depending on the different grid dimensions. In this study, nominal value maps of Beyoğlu and Gaziosmanpaşa districts were produced and value changes on different map resolutions was examined. Best Worst Method, which is one of the Multi Criteria Decision Making Methods, was used to determine the weight of the factors in Weighted Linear Combination approach of nominal method. As a result, it is aimed to determine the ideal pixel size in raster based value map production and to examine the consistency of values by observing the effect of changes in pixel dimensions on nominal values by performance and accuracy criteria.