Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, cilt.1, sa.1, ss.16-23, 2019 (Hakemli Dergi)
Taşınmaz değerlemesi
vergilendirme, alım-satım, kiralama, kamulaştırma ve kentsel dönüşüm gibi
birçok uygulamada karşılaşılan bir değer kestirim yaklaşımıdır. Bu
uygulamalarda mekânsal gelişmeleri gözeterek taşınmazlar için objektif ve kabul
edilebilir bir değerleme yapılması oldukça önemlidir. Klasik değerleme
yöntemlerinin yanında, taşınmaz değerlerinin belirlenmesi için kullanılan
Stokastik yöntemlerden biri de “nominal değerleme” yöntemidir. Nominal değerleme
yaklaşımı ile birim değeri etkileyebilecek birçok mekânsal parametrenin çeşitli
konumsal analizlere tabi tutulması sonucunda piksel bazlı değer haritası
üretimi mümkün olmaktadır. Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) destekli konumsal
analizler neticesinde üretilen taşınmaz değer haritaları “raster” veri
formatında olup, temsil ettikleri birim alanın “rayiç” değerleriyle ne kadar
uyumlu olduklarının irdelenerek ortaya konulması gerekmektedir. Nominal değer
haritasının üretimi aşamasında piksel boyutunun belirlenmesi amacıyla
çözünürlük irdelemesine ihtiyaç duyulmaktadır. Bu kapsamda İstanbul ili
sınırlarında bulunan Beyoğlu ve Gaziosmanpaşa ilçelerine ait farklı piksel
boyutlarında nominal taşınmaz değer haritaları üretilerek çözünürlüğe bağlı
olarak ortaya çıkan birim alandaki taşınmaz değerlerinin değişimleri
irdelenmiştir. Ağırlıklı Doğrusal Kombinasyon yaklaşımı olan nominal değerleme
yönteminde faktörlere ilişkin ağırlık tayininde Çok Kriterli Karar Verme
Yöntemlerinden biri olan Best Worst Method kullanılmıştır. Sonuçta, bu çalışma
ile piksel boyutlarındaki değişimlerin nominal değerlere etkisi gözlemlenerek
performans ve doğruluk ölçütlerine göre raster tabanlı değer haritası
üretiminde ideal piksel boyutunun belirlenmesi ve değerlerin tutarlılığının
incelenmesi amaçlanmaktadır.
Real
estate valuation is an estimation approach which can be encountered in many
applications such as taxation, buying, renting, expropriation and urban
regeneration. Besides the traditional methods, one of the Stochastic methods
used to determine real estate values is “nominal valuation” method. With this
approach, criteria that may affect the land value are subjected to various
spatial analyses and it is possible to produce land value map. Land value maps are
in raster data format and they need to be examined in order to find out how
they are coherent with the market value. In this sense, a resolution examination
are required depending on the different grid dimensions. In this study, nominal
value maps of Beyoğlu and Gaziosmanpaşa districts were produced and value changes
on different map resolutions was examined. Best Worst Method, which is one of
the Multi Criteria Decision Making Methods, was used to determine the weight of
the factors in Weighted Linear Combination approach of nominal method. As a
result, it is aimed to determine the ideal pixel size in raster based value map
production and to examine the consistency of values by observing the effect of
changes in pixel dimensions on nominal values by performance and accuracy
criteria.